고가 주택을 갖고 있는 분 중 “나는 1주택자니까 괜찮겠지”라고 생각했다가 뒤늦게 종합부동산세 고지서를 받아 놀라는 경우도 적지 않죠. 이 글에서는 종합부동산세의 정확한 과세 대상과 기준, 예외 상황까지 전반적인 내용을 누구나 이해하기 쉽게 정리해드립니다.
1. 종합부동산세 과세 대상
종부세는 전국에 여러 부동산을 가진 경우 합산해서 판단해야 합니다. 즉, 종합부동산세 과세 대상은 단독 부동산이 아닌 ‘합산 가액’ 기준입니다.
✅ 주택
과세 기준금액:
✔1세대 1주택자: 공시가격 합계 12억 원 초과
✔일반 다주택자: 공시가격 합계 9억 원 초과
세율 구조:
✔2주택 이하: 0.5% ~ 2.7%
✔3주택 이상: 1.2% ~ 6.0% (중과 적용)
주의: 주택은 지역 관계없이 전국 단위로 합산합니다.
✅ 종합합산토지
✔나대지, 잡종지 등 비업무용 토지
✔공시가격 합계 5억 원 초과 시 과세
✅ 별도합산토지
✔상가, 사무실 부속 토지 등
✔공시가격 합계 80억 원 초과 시 과세
✅ 법인
✔2022년부터 주택 보유 법인의 기본공제(6억 원) 폐지
✔전체 주택가액이 과세 대상
✔세율은 개인과 동일한 누진 구조
2. 과세기준 요약표
종합부동산세는 '공시가격 기준'으로, 주택·토지를 합산해 일정 금액을 초과하면 과세됩니다. 현재 보유한 주택이나 토지의 공시가격 총액이 기준선을 넘는지 확인하는 것이 핵심입니다.
3. 과세표준 계산 방식
과세표준은 다음 공식을 따릅니다.
✅ 과세표준 = (공시가격 총액 - 기본공제) × 공정시장가액비율
✔ 공정시장가액비율: 2025년 기준 60%
✔ 기본공제:
1세대 1주택자: 12억 원
일반: 9억 원
법인: 0원 (공제 없음)
4. 예외 대상: 합산배제 요건
다음 요건에 해당하면 종부세 합산 대상에서 제외 가능합니다.
✔ 임대주택 등록자 (세법상 요건 충족 시)
✔ 미분양 주택 (준공 후 일정 기간 미분양 상태일 경우)
✔ 사원용 주택 등
📌 제외를 받으려면 합산배제 신고를 반드시 해야 합니다.
5. 종부세 계산 예시
✅ 주택 보유자 A씨
전국에 주택 2채 소유 (공시가격 각각 6억, 7억)
총 공시가격: 13억 원 → 과세대상
✅ 계산 순서:
① 기본공제: 9억 원 (다주택자)
② 공시가격 초과분: 13억 - 9억 = 4억 원
③ 공정시장가액비율 적용: 4억 × 60% = 2억 4천만 원
④ 세율 0.6% 적용: 2억 4천만 × 0.6% = 144만 원
⑤ 지방세 10% 추가: 14만 4천 원
→ 최종 세액 약 158만 원
6. 종부세 관련 유의사항
✔ 공시가격은 매년 3월 말 발표 → 6월 1일 기준 종부세에 반영
✔ 신고기한: 보통 12월 1~15일 (확정고지 방식일 경우 별도 신고 불필요)
✔ 고지서는 국세청에서 11월 중순 발송
7. 자주 나오는 질문 리스트
Q. 공시가격이 11억이면 1주택자도 과세 대상인가요?
A. 아닙니다. 1세대 1주택자는 12억까지 기본공제가 적용되므로 비과세입니다.
Q. 가족과 공동명의일 경우는 어떻게 되나요?
A. 지분별로 공제 후 과세표준을 산정합니다.
Q. 임대사업자 등록이 되어 있어도 종부세가 나올 수 있나요?
A. 등록 조건이 세법상 기준을 충족하지 못하면 합산 배제 불가하므로 과세될 수 있습니다.
Q. 토지와 주택을 모두 소유한 경우 합산 과세하나요?
A. 주택, 종합합산토지, 별도합산토지는 각각 따로 과세합니다.
8. 종합부동산세란?
종합부동산세(줄여서 종부세)는 고가의 부동산을 소유한 개인 또는 법인에게 부과되는 국세입니다. 재산세와는 달리, 일정 기준을 초과하는 경우에만 별도로 부과되며 매년 6월 1일을 기준으로 보유 여부를 판단합니다.
✔ 종류: 주택, 종합합산토지, 별도합산토지
✔ 부과 시기: 매년 6월 1일 기준 보유
✔ 납부 시기: 보통 12월 중
✔ 납세자: 개인, 법인
마무리
종합부동산세는 단순히 ‘몇 채를 가졌느냐’보다 공시가격 합계가 중요합니다.
제도 변화도 많고, 계산 방식도 복잡하기 때문에 매년 자신의 공시가격을 체크하고, 국세청 계산기를 통해 모의 계산해보는 것이 필요합니다. “나는 대상이 아니겠지”라는 생각보다는 “한 번쯤 확인해볼까?”가 절세의 시작일 수 있습니다. 미리 계산도 해보고 공시가격도 확인해보면서 종부세에 대해 철저하게 대비해보시기 바랍니다.
