12억 이하라도 안심 금물! 조건 충족 못 하면 수천만 원 세금 낼 수 있습니다.
‘1가구 1주택이면 양도세는 면제된다’는 말을 그대로 믿다가는, 집을 팔 때 생각지도 못한 세금을 물 수 있습니다.
보유 기간, 실거주 여부, 집값 등 꼼꼼한 조건을 모두 만족해야만 진짜 비과세가 가능합니다.
1. 1가구1주택 양도세 비과세 요건
✅ 보유기간 2년 이상
양도일 기준으로 2년 이상 보유해야 비과세가 가능합니다.
이때는 단순히 등기일 기준이 아니라 실제 취득일부터 계산합니다.
공동명의일 경우 각자의 보유기간을 따로 따져야 할 수 있으므로 주의해야 하며, 2년 미만이면 무조건 과세 대상이 됩니다.
✅ 실거주 2년 (조정대상지역 한정)
조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 주택을 취득한 경우에는 보유만으로는 부족합니다.
주민등록만 이전하고 실제 거주하지 않은 경우, 실거주로 인정되지 않습니다.
전기·가스 요금, 자녀 학교 배정, 근무지 거리 등으로 실거주 여부가 확인됩니다.
즉, 반드시 2년 이상 실거주 조건을 충족해야 비과세가 인정됩니다.
먼저 내가 사는 곳이 조정대상지역인지 지역별로 확인해보시기 바랍니다.
국토교통부 > 정책자료 > 행정규칙
'조정대상지역' 입력 후 검색
✅ 부속토지도 함께 비과세 가능?
주택과 함께 양도되는 부속토지도 일정 면적까지는 비과세가 적용됩니다.
✔ 도시지역: 주택 건물면적의 5배 이내
✔ 도시 외 지역: 10배 이내
예를 들어 도시지역의 40㎡ 주택이면 200㎡(약 60평)까지 비과세 대상입니다.
초과되는 면적은 과세 대상이 됩니다.
✅ 일시적 2주택, 상속 등 예외 인정 항목
비과세 요건에 예외 조항이 있는 경우도 있습니다. 대표적인 예시는 다음과 같습니다.
📍일시적 2주택
✔ 기존 주택 1년 이상 보유
✔ 신규주택 취득
✔ 3년 이내 종전주택 처분 시 비과세 인정
단, 조정대상지역에서는 1년 이내 양도해야 함
📍 상속받은 주택
✔ 상속으로 주택 수가 증가한 경우,
✔ 상속주택에 실제 거주하거나 임대하지 않았다면 주택 수 산정에서 제외될 수 있음
📍 혼인, 봉양 등
✔ 혼인으로 주택 2채가 되었더라도, 5년 이내 1주택 처분 시 비과세 적용 가능
✔ 부모 봉양 등으로 인해 2주택이 된 경우도 요건 충족 시 예외 인정
2. 고가주택 기준 12억 초과 시 과세
비과세 대상 주택이라도, 양도 당시 실거래가가 12억 원을 넘는 경우 초과분은 과세됩니다.
예를 들어 15억 원에 팔면, 12억 원 초과분인 3억 원에 대해서는 양도세가 부과됩니다.
양도차익이 없더라도, 실거래가 기준으로 12억 초과면 과세가 발생하므로 반드시 확인이 필요합니다.
3. 세대분리 자녀의 주택은?
자녀가 주소지만 따로 되어 있다고 해서 무조건 다른 세대가 되는 것은 아닙니다.
실제로 독립된 생계를 유지하고 있어야 별도 세대로 인정됩니다.
즉, 자녀가 소득활동을 하고 있고, 생활비를 부모에게 의존하지 않는 등의 증빙이 필요합니다.
세대분리가 인정되지 않으면, 자녀가 보유한 주택도 부모 세대의 주택 수에 포함되어 비과세 요건에서 탈락할 수 있습니다.
4. 장기보유특별공제도 함께 고려하기
비과세 요건을 못 맞추면, 양도세를 줄일 수 있는 방법 중 하나가 ‘장기보유특별공제’입니다.
이 공제는 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 양도차익 공제가 가능합니다.
✔ 보유기간 공제: 최대 40%
✔ 거주기간 공제: 최대 40%
✔ 보유 + 거주 충족 시 총 최대 80% 공제
예를 들어 10년 보유 + 10년 거주 → 80% 공제 가능
이 공제는 고가주택에도 적용되며, 비과세 요건 미달 시 대안으로 매우 중요합니다.
장기보유특별공제 유무를 반영한 내 공제 금액을 미리 계산기를 통해 예측해볼 수 있습니다.
홈택스 > 모의계산 > 양도소득세 자동계산
5. 1세대 1주택 기준 정확히 이해하기
✅ 1세대란?
같은 주소에서 생계를 함께하는 가족 전체를 의미합니다.
배우자나 자녀와 떨어져 살더라도 생계를 같이하면 1세대로 간주됩니다.
반대로 혼자 사는 1인 가구도 1세대가 됩니다.
✅ 1주택이란?
국내에 주택 한 채만을 보유한 상태여야 합니다.
다만 예외적으로 일시적 2주택 등은 조건을 충족하면 비과세가 인정됩니다.
예시: 기존 주택을 1년 이상 보유한 상태에서 새 집을 사고, 3년 이내 종전 주택을 팔면 비과세 적용 가능
6. 양도 직전 반드시 점검할 것
✔ 세대 내 주택 수 전수 확인 완료했는가?
✔ 보유기간 2년 이상 유지했는가?
✔ 조정대상지역이면 실거주 2년 이상인가?
✔ 실거래가 12억 이하인가?
✔ 일시적 2주택 조건 충족 여부는?
✔ 부속토지 면적은 건물면적의 5~10배 이내인가?
✔ 자녀의 세대분리는 생계 독립 기준 충족하는가?
✔ 상속, 혼인 등의 사유가 예외 인정 요건에 해당하는가?
✔ 장기보유특별공제 대상에 해당하는가?
마무리 요약
‘1가구 1주택이면 무조건 비과세’는 반은 맞고 반은 틀린 말입니다.
보유기간 2년, 실거주(조정대상지역), 실거래가 12억 이하, 주택 수 요건을 충족해야만 진짜 비과세가 적용됩니다.
조건 하나만 어겨도 수천만 원 세금이 발생할 수 있으므로, 매도 6개월 전부터는 반드시 사전 검토가 필요합니다.
세금은 돌이킬 수 없습니다. 한 번의 확인이 수천만 원을 절약합니다. 지금 바로 양도세 조건을 체크해보세요!
